2021年5月11日

打房「漲或跌」關鍵就在12月★板橋區│淡水區│新店區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

 

【記者陳韋帆台北報導】政府自202012月開始祭出一連串打房政策,202171「房地合一2.0」也即將上路,造成房市出現震盪,到底房價會跌、會漲?震盪期又會多久?屋比房屋總監陳傑鳴表示,依照目前市況看來,如果政府沒有進一步動作,震盪期應會在新制上路後再持續半年之久,也就是202112月見分曉。

 

屋比房屋總監陳傑鳴表示,新版房地合一稅延長重稅閉鎖期來調整市場,對買賣方短期無可避免會產生心理上的衝擊,看跌房市、保守看房市的民眾勢必會增加,不過,房價是否反轉下跌,牽涉因素很多,長期還是要看「市場供需」、「政經、稅制變動」與「多數民眾共識」,才可以知曉。

 

以過去政府運用「奢侈稅」不論盈虧都課重稅的打房經驗來看,重稅讓不少有實力民眾決定撐過閉鎖期,反使得房市流動性下滑,讓市場待售物件減少,在需求未明顯降低下,最終反使房價快速上揚。至於「新版房地合一2.0」對於投資客來說,將個人「短期持有」的課重稅區間,定調為5年內,課以45%、35%等稅率,重稅閉鎖期由原先的2年拉長為5年,甚至預售階段就開始管控,更回溯到2016年起算,這對投資客投資獲利勢必會產生重大影響。

 

7月新法上路前手中已有大量「預售」存貨的投資客,為了維持獲利勢必有一波賣壓出現,估計讓價空間也會較大一些,此事由近期主要都會區預售轉售轉售賣壓攀升、開價漲勢趨緩,甚至由漲轉小跌,就可發現投資客有「落袋為安」的想法。觀察目前成交狀況,民眾買房意願同樣不低,但由於觀察期過短,因為「撿便宜」心態出現,還是真正的剛需持續,則必須持續觀察。

 

未來房地合一稅上路後,是否會出現奢侈稅實施後房價上漲的狀況,端看購屋族意願而定,市場不離「供需」原則,新法上路後漲跌難料,擁有多屋的投資客必定出現「稅賦轉嫁消費者」、「放5年再賣」兩種極端情況,此時若購屋者需求仍旺,房價勢必有撐,但倘若消費者不買單,價格確實就會受挫。若以2016年房地合一稅舊制上路後的影響來看,這次新法的波動期將維持半年之久,也就是說,至少要等到202112月,房市才有辦法明朗化,期間將不時出現大幅波動,建議購屋族可以趁此時適度留意房市,說不定有機會撿到便宜的好房子。

2021年2月24日

沒有不良信用紀錄,申貸竟然沒過★永和區│泰山區│八里區 房屋三胎 三胎房貸 房屋增貸 2994-1000

 

【李亞珊報導】從不與金融機構往來的「信用小白」,會有較佳的「信用評分」嗎?事實上,適當使用信用卡與銀行維持良好的借貸關係,有助於提升信用評分,增加貸款核准率。為了防止花費超過預算,阿原一直使用現金付款,他認為,只有將錢從自己的口袋掏出時,才會提醒他這筆金額的流向,不至於胡亂消費,直到他想買房時,原以為一直沒有不良信用紀錄的自己,能順利向銀行申貸,卻因為從未使用信用卡而讓聯徵紀錄空白,造成申貸無法通過。只要是想申辦房貸、車貸或信貸的人,一定對「信用評分」不陌生,根據聯徵中心資料顯示,此分數為個人授信(包含現金卡)、票據信用、信用卡以及繳款狀態、被查詢紀錄等資料的統計分析,不過僅供金融機構參考用,不宜做為交易准駁及利率訂價的唯一依據。

 

善用信用卡,有助累積信用評分。一般而言,較常見的信用評分計算來源為信用卡使用方式,分數介於200800分之間,其中最重要的憑據就是還款能力。以阿原為例,雖然沒有留下任何不良紀錄,但身為「信用小白」,也就是從未向銀行申辦信用卡、借貸的人,由於無法累積信用評分,也無從衡量他的信用狀態,才有可能因此讓房貸申請受阻。

 

對此,不少理財達人建議,善用信用卡有助於累積信用評分,未來申辦房貸及各項貸款時,就有機會獲得較佳的貸款利率及額度,只要做好收支分配,使用信用卡不僅能累積信用評分,聰明挑選適合的卡片,消費還能獲得現金、點數的回饋。信用卡是可以用來延遲付款的工具,懂得理財的人,更能靈活運用手上資金,像是先用於投資或是存放在高利活存數位帳戶累積利息,只要能準確記錄每筆支出與資金流向,就可避免遇到繳不出卡費的窘境;與之相反的是,一旦看到喜歡的物品,不管有沒有能力支付都先刷卡再說,結果不僅讓自己背負卡債,也可能影響信用評分。

 

選錯還款方式,恐影響借貸過關機率。信用卡有3種分期付款方式,分別是消費分期、帳單分期以及預借現金分期,據了解,用前2種方式消費不會影響信用評分,除非超過刷卡額度才有影響,但預借現金分期屬於借貸行為,必定直接與信用評分有所關連,消費者絕對要少碰。其實不論使用何種方式分期付款,都必須考量自身還款能力,以免債務如滾雪球般不斷增大。

 

此外,如果每期只繳「最低應繳金額」將啟用循環利息。最低應繳金額是指當期總計應繳費用的10%,低於1千元則以1千元計算,當期未繳完的款項會合併到下期帳單,同時加入按日計算、年息最高15%的循環利息。假如每期都只繳納「最低應繳金額」,日後申請各項貸款時,審核的金融單位會查到這些紀錄,雖然不一定會被拒絕申貸,但利率通常會比較高,額度也會較少。

 

想了解自己的信用評分,聯徵中心提供每年度1次免費線上查閱「信用報告」,該份文件包含個人往來的授信、信用卡等資料,也可了解自己的信用評分,自第2次起每次酌收80元,假設短期內多次申請查閱,也可能被視為手頭急需資金、現金周轉不靈,會間接影響信用評分。

 

保留用最久的信用卡,維持信用歷史長度。除了上述行為會影響個人信用評分,要是有遲繳或是欠繳卡費紀錄,恐怕也會被判定還款能力欠佳而扣分,但信用評分並非固定不變,只要改善NG行為並維持一段時間,同時與金融機構保持良好的關係,該分數會再逐漸提升。另外,根據聯徵中心資料,持有信用卡張數的多寡並不會影響信用評分,但若已經不再使用某張信用卡而剪卡,有可能因此讓信用長度縮短,導致信用評分減低。儘管信用長度的配分比重相對較少,不至於產生嚴重影響,但仍建議保留使用最久的信用卡,讓信用歷史長度保持在一定水準,有助維持信用評分。

2020年12月27日

公股銀降房貸成數 首購族遭殃★新莊區│林口區│蘆洲區 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

【中時新聞網吳靜君台北報導】央行祭出選擇性信用管制四大措施,期望可協助房市正常發展,不料卻波及自住客!據了解,有公股銀行將房貸最高成數從85,悄悄調降為8成。另有公股銀最高成數維持85,但僅限台北市精華區,其他五都最高只有8成,一般縣市則只剩75。以目前平均購屋總價約1000萬至1200萬,換算自備款須增加560萬,相當年輕人工作一整年的年薪,衝擊不小。

 

聯徵中心資料顯示,今年第三季購置住宅貸款新增4.7萬件,創下29季以來新高,平均購屋總價為1143萬元、授信額度825萬元,至於核貸成數中位數78.72%,為近3年高點;平均貸款利率1.46%,則是史上新低。

 

央行日前無預警祭出四大信用管制,雖主要就投資客、大戶與建商炒房、炒地,限制房貸、土融貸款成數,但實際上,有公股銀擔心被上層盯上,努力配合打炒房,悄悄調降房貸最高成數,從原本的85調降到8成,如此一來,勢將衝擊口袋不夠深的自住客,特別是首購族群。公股銀高層透露,有些房貸是可以搭配信用貸款,過去最高可以達到85、甚至9成,在央行祭出管制措施後,雖仍可搭配信用貸款,但是2項加起來卻不能超過8成。只是各銀行為留住客戶,又不能讓房貸虧錢,以致利率仍維持「地板價」、約1.31%的歷史低點。

 

在打炒房政策一一推出下,公股銀對於房貸的預算編列也變得保守,有公股銀今年房貸餘額成長約7%到8%,明年則僅編列2%到3%的增幅,態度相當謹慎。值得注意的是,為嘉惠首購族,政府續辦青年安心成家購屋貸款到2022年底,將一段式利率從1.43%調降為1.40%。財政部統計,今年前11月公股銀行受理青年安心成家貸款新增核貸件數1.31萬、核貸金額602億元,不僅較去年同期下降,且幾乎創2011年開辦以來新低。公股銀主管認為,青年安心成家貸款有限額800萬元,且利率還是無法與一般房貸競爭,明年申辦量應僅微幅成長,並以中、小坪數產品為主要貸款對象。

2020年12月9日

膳食纖維先下肚,反而食慾大增★板橋區│新莊區│蘆洲區 民間二胎 民間三胎 民間房屋借款 2994-1000

 

【華人健康網記者黃曼瑩/台北報導】網路上有許多傳授減肥飲食的順序,其中經常被提到的是「先吃菜,再吃肉」,因為先吃菜可以讓膳食纖維下肚,增加飽足感,就不會想再多吃其他食物,自然有於控制體重。但是,膳食纖維進入胃部之後,真的能有增加飽足感的效果嗎?國內減重醫師表示,根據研究指出,這樣反而會使食慾大增。有關網路上建議在用餐時先吃蔬菜類,補充膳食纖維,然後再吃肉類補充蛋白質,這樣的進食順序的目的是因為蔬菜類體積較大,在胃部比較會有飽足感。台灣肥胖症衛教防治學會常務理事暨減重專科醫師劉伯恩表示,其實蔬菜本身是一種極低熱量密度的食物,主要成分大部分是水份及膳食纖維,其生理作用就是促進腸胃蠕動補充礦物質,而因為腸胃蠕動變快,會加速胃的排空時間,相對的很快就容易出現飢餓感。因此一開始就先吃蔬菜的觀念是不正確的。

 

尤其,依據2004Timothy提姆等人在《腸胃道及肝臟生理學雜誌》(Nature Reviews Gastroenterology & Hepatology)上刊登的一篇「《飽食信號II 膽囊收縮素》Gastrointestinal satiety signals II.Cholescystokinin」文中,特別提到蛋白質分解後產物胜肽,可以引起小腸及胰島腺的膽囊收縮素(CCK)受體敏感度增加,進而使血中的CCK濃度增加,而CCK增加後就會使下視丘的飽足感中樞活化,進而喚起「停食」(eating ceasing)的反應。而一般的蔬菜類雖然食物密度較低,其成分對CCK的分泌沒多大影響。且因其食物體積容量較大,但所含的膳食纖維成分會促進蠕動,進而加快排空速度,反而會使飽足感閾值下降而增加食慾。

 

因此,站在肥胖學的角度來說,如果要快速達到飽足感,進而減少熱量的攝取,在減重期間的用餐進食順序建議是:先吃含蛋白質的食物,而不是先吃蔬菜類食物。先吃含蛋白質較多的肉類的好處,是因為蛋白質含有胺基酸成分,可以促進膽囊收縮素(CCK)的分泌,而(CCK)又可以啓動下視丘的飽足感反應,進而使進食步驟停止或減緩,而達到降低熱量攝取的目標。但是,也並非所有人都適合先吃蛋白質食物,劉伯恩醫師表示,尤其患有嚴重三高、心血管疾病或腎性疾病的患者想減重,就不太適合先吃蛋白質食物。因為肉類尤其是紅色肉類含有過多的隱藏油脂,吃多了反而容易使血管硬化。而這一些族群的患者,就比較適合先食用富有膳食纖維的蔬菜類。

 

此外,對於患有糖尿病患者的減肥計劃,建議具豐富膳食纖維的蔬菜類比例可以增加,其次蛋白質比例也可適量增加,平常也要維持規律的有氧運動。而澱粉類不是完全不碰,只要換成具抗性澱粉較多的如糙米類食物就可以。還有注意家中老人往往因為咀嚼功能退化,本身身體的肌肉量會慢慢減少,因此還是建議先吃含優質蛋白質較高的食物,例如魚肉、雞肉、蛋類等,會比較健康。

2020年10月6日

房價猛漲 央行可能年底打房★中和區│三重區│汐止區房屋三胎 三胎房貸 房屋增貸 2994-1000

 

【中時新聞網黃琮淵、王莫昀台北報導】央行副總裁陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文提出示警,表示房價持續上漲將對台灣資源配置造成扭曲,更損及長期經濟與生產力,應在房價大幅上漲預期形成前就超前部署,防範金融循環的中期風險。金融圈解讀,若此文對準高房價而來,央行年底就會出招打房。房市到底有多熱?六都地政局公布最新買賣移轉資料顯示,9月六都總移轉量達2.4萬棟,創下2016年以來單月新高,以目前買氣,全年有機會挑戰2014年的32萬棟水準。

 

陳南光點出,近期房貸、修繕及建築等不動產貸款成長率正加速上升,且占GDP比重頻創新高,資源正快速往房地產相關產業集中,就連承做建商餘屋貸款的金額也是,顯示低利率、房價居高不下,價格機能完全失去作用,無法反映市場上有大量餘屋的現況。陳南光分析,房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」,而且從產業關聯度來看,房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭,即使20032014年期間超過十年的房市多頭,營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻,卻未見顯著上升。

 

陳南光表示,全球各地金融主管當局,近年廣泛採用總體審慎政策與工具,來監測和穩定信用與房市的擴張,央行如對貸款成數設限,其自由度與機動性都比租稅工具來得高,效果比較溫和,也不會對首購族貸款造成影響,抵觸都更、社宅與危老重建等政策。文中以南韓為例,南韓政府在過去3年推出20餘項打房措施,難以遏止漲勢,去年底將房貸成數降至40%到0%,並加徵綜合不動產稅及資本利得稅,但為時已晚,預期房價上漲的心理難以逆轉,房價持續飆漲。

 

不動產開發公會全聯會祕書長于俊明與信義房屋企研室專案經理曾敬德紛紛指出,此波巿場熱度和之前不同,主要在於房地合一稅制上路,令投資需求減少,目前巿場主力主要是首購、換屋與置產族三股勢力,如今陳南光已表態,恐要留意後續是否有新一輪的房市降溫政策推出。住商不動產企研室經理徐佳馨說,除房巿熱度外,更值得擔心的是,後疫情時代實體經濟能否在未來順利接軌,支撐現下市場榮景。

2020年9月14日

台商回流 建商量身打造雙北企業總部★土城區│中和區│永和區 民間二胎 民間三胎 民間房屋借款 2994-1000

 

【自立晚報柯安聰台北報導】近幾年房地產市場的變化可謂是歷史性的轉變,5年前凡是報導房地產新聞,理所當然談的都是住宅市場,頂多二分為豪宅市場及大眾市場二大類。但隨著市場改變,正當舊一代商辦、廠辦汰換潮興起、因應各個產業升級等需求,雙北市的商辦、總部及廠辦需求日趨迫切,不少知名建商早已察覺這股浪潮,近年紛紛在雙北獵地進行企業總部的興建。

 

宏大國際資產陳益盛總經理表示,目前建商購地的目標不再侷限住宅區,包括商業區及工業區土地都在評估項目內,甚至部分傳產業或電子業者本身也加入興建科技智慧廠辦這個市場。陳益盛指出,目前知道的及參與潛銷的企業總部興建案,台北市大安區、中山區、南港區、內湖區及北投區為主,新北市以新莊、三重、中和、土城、林口、新店、汐止等多處為主。早期企業在尋覓企業總部或辦公室時,區域常常是一項最重要考量,近年隨著交通改善、捷運的普及,目前只要交通便利,區域往往可跨區放大,轉變成建築規劃為第一考量,外觀設計、空間及動線規劃、挑高、載重、制震、卸貨、甚至不同業種特殊規格訂製等。建築設計團隊也從國內知名人士擴大到美、日、德等外國大型建築事務所,而導入智慧建築、綠建築等規劃未來將屬於標準配備了。

 

陳益盛表示,近期幾乎每週與不同建商在拜訪討論,在10多件商辦、廠辦大樓規畫案當中,這些個案面積從200010000不等,陳益盛看好台北市中心敦南商圈、南京復興商圈二建案,因為地點位居北市核心地段,是「有沒有」而非「要不要」的問題;而最具前瞻性則屬南港規畫案,南港區類似早期信義區的規畫,現在看或許還要提高想像力才能認同未來的發展,但四鐵共構的交通及區域大型建設的興建都是獨一無二,對於國內外的跨國企業都是一大誘因;新北市則看好中和、土城二區,連續4年廠辦交易量都突破萬坪,新莊、五股則連續幾年交易量明顯逐年增加,機捷通車的便利性也提高了企業進駐意願及詢問度。 企業總部與辦公室需求持續增加,除了前面提到的企業升級換屋潮,另一重要因素就是台商資金的回流,這波企業回流不只是電子業,也包刮一些有意升級或轉型的傳產業者,而共同的特點就是看地、購廠、買商辦,陳益盛預估這波潮流將持續成為常態,也會讓商辦、工業地產市場穩定發展。

2020年8月31日

機械車位社區電費暴貴!還有2恐怖缺點★板橋區│新莊區│蘆洲區 房屋借款 二胎借款 三胎借款 2994-1000

【民視新聞網記者蔡佩蓉台北報導】有些社區房價總會低於區域行情,甚至建案滯銷,或是入手後面臨賠售出場。不少房市專家就建議,別挑戶數少、總坪數低的社區,因為長期會有管理費不足,衍生出修繕問題,舉例來說,不少基地小的社區規劃「塔式車位」,但長期下來電費暴高,一旦故障維修費也很驚人。

 

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,機械式車位最擔心故障,而許多小基地社區會規劃塔式車位,也就是「倉儲式車位」,有這類車位社區,用電量多會高於坡道平面社區,且一旦故障衍生的維修費,也是一筆可觀數字。

 

郭紀子表示,倉儲式車位社區也較一般坡平車位社區,容易有房子轉手抗性,畢竟多數人都會希望房子配的停車位是坡道平面,當然購買時價格也有所差異。美商ERA不動產資深經理陳泰源分析,在北市大直地區就有規劃倉儲式停車位的新成屋建案,長期滯銷,也有坡道機械社區的物件待售期很長,這顯示假若社區車位沒規劃好,可能會拖累房價。

2020年8月17日

快動手量頸圍!超過「危險長度」猝死風險增加3倍★土城│五股│樹林 房屋二胎 二胎房貸 二胎增貸 2994-1000

TVBS新聞網】張先生因為頸圍17吋、特別粗,買襯衫時很難買,要特別找有頸圍加大款式。醫師提醒:男性頸圍超過40公分、女性超過35公分,小心睡眠呼吸中止症的風險增加,心肌梗塞、中風等風險也高好幾倍。新光醫院睡眠中心主任林嘉謨說,美國的研究發現頸圍和睡眠呼吸中止症有關。西方男性頸圍等於或大於43公分(17)、女性頸圍等於或大於38公分較易罹患睡眠呼吸中止症;而他也想了解在台灣是否也有這種狀況,於是著手展開相關研究。

 

他蒐集500位在該院接受睡眠呼吸中止症檢查的男性資料,分析發現頸圍等於或大於40公分者易罹患睡眠呼吸中止症,且罹患時已屬中度、達須治療程度;而女性患者因為較少,所以他蒐集200位就醫檢查的女性資料,分析出女性的危險頸圍是35公分。

 

以前有很多疾病因為沒有東方人或台灣人的研究資料,所以檢查和治療時,通常會參考國外西方人的資訊,但也經常發現台灣人和西方人的標準不太一樣、用藥劑量也不同。林嘉謨說,所以當時他才會想要研究出台灣的標準,如果以美國43公分的標準,通常此時患者的嚴重程度已經達重度,可能已發生併發症。他分析為何台灣人的頸圍40公分就是高危險粗度,應該是台灣人的顱骨較西方人小,人體結構不同,所以40公分就有危險。

 

林嘉謨說,頸圍粗的人頸內脂肪較厚,平常可能沒太大影響,但躺臥睡覺時,頸內脂肪會壓迫氣管、使呼吸道狹窄,睡覺時易發生打呼、呼吸中止。倘若呼吸中止時間過長,易產生腦部和身體缺氧,發生心血管疾病的風險是一般人的321倍,中風和猝死風險是一般人的3倍。

 

有些脖子粗的人即使不覺得肥胖,但是林嘉謨提醒,脖子看起來粗的人同時也有脖子短的狀況,脖子粗短本身的結構即使沒有肥厚的脂肪,結構上也會對呼吸道產生壓迫。而且脖子短的人常合併有下巴內縮,也就是所謂「沒下巴」,這些人都易因為先天結構的問題產生呼吸道壓迫,容易發生睡眠呼吸中止症。

 

脖子太粗短、結構上有問題而引起睡眠呼吸中止症的人,雖然無法藉由手術讓脖子變長,但如果減重、減少頸內脂肪增厚,再加上側睡或趴睡,有助改善睡眠中呼吸道壓迫症狀。但是下巴短的人如果太嚴重,則建議進行使用睡眠呼吸器,或是採取正顎手術矯正下巴太短及咬合問題,也有助降低睡眠呼吸中止的危險。